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              上海房產律師:合同提前可解除,需要賠償無錯方

              作者:上海房產律師    / 時間: 2020-07-12 17:30:59


               

              【案情】

                2017年5月1日,被告肖某(甲方)與原告賈某(乙方)簽訂了《房屋租賃協議書》。該協議約定被告肖某將其名下的位于石家莊市橋西區榮惠家園的某處房屋出租給原告賈某居住使用,租賃期限為2017年5月1日至2019年5月1日。該協議還約定租金為:由乙方負責對該房屋進行維修管理,裝修支付的費用沖抵第一年的房屋租金;第二年(2017年5月1日至2018年4月30日)租金為4000元;第三年(2018年5月1日至2019年4月30日)租金為5000元……2017年12月1日付2017年5月1日至2019年4月30日的租金9000元。2018年12月1日付2019年5月1日至2019年5月1日的租金10000元。協議簽訂當天被告就將房屋交付原告居住使用。2017年1月1日,原告向被告支付了2017年5月1日至2019年4月30日期間的房屋租金9000元。

               

                原告租賃該房屋后,因與周邊居民發生矛盾而不愿在該房屋內繼續居住,于2017年9月18日與案外人簽訂了房屋租賃合同,另外租賃了房屋用于日常居住,租賃期限為2017年10月1日至2019年10月1日。2017年11月7日,原告起訴至法院,請求判決:1、準予原告解除與被告簽訂的《房屋租賃協議書》;2、被告退還原告租金7000元。

                

               

              【分歧】

                本案在審理過程中主要圍繞作為出租方的被告肖某并無過錯,作為承租方原告賈某是否有權要求提前解除合同存在不同意見。

               

              【評析】

              上海房產律師認為原告賈某有權要求提前解除合同,但要對被告肖某進行一定賠償。具體理由如下:

               

              一、強制履行存在以下弊端

                (一)違背民法的自愿原則

                自愿原則是指民事主體在民事活動中能夠以自己的意志充分表達自己的意愿,并且按照自己的意思和利益確立、變更及終止民事法律關系。合同自由是自愿原則的核心,如果在合同無法繼續履行或強制履行成本過高的情形下,強制違約方繼續履行合同則違背了民法的自愿原則,不僅不利于發揮違約方進行民事活動的主動性和積極性,也容易激發合同雙方當事人之間的矛盾,進而增加社會不穩定因素。

               ?。ǘ┤菀自斐缮鐣Y源的浪費及形成訴累

                當承租方主張提前解除合同的請求得不到法院支持時,可能會出現以下兩種情況:第一,當有第三人愿意承租該房屋時,承租方會將該房屋轉租給第三人以減輕自身損失,而當出租方不同意承租方轉租時,則其肯可能會起訴至法院要求與承租方解除租房合同,形成訴累。第二,當沒有第三人愿意承租該房屋時,承租方可能被迫將房屋空置,進而導致社會資源遭到閑置與浪費。并且當承租方以分期形式支付房屋租金時,在應該交納下期租金之時,承租人往往會采用拒絕或延期支付租金的方式來消極對抗出租方。此時出租方又會起訴至法院要求承租方繼續履行合同或者解除與承租方簽訂的租房合同,形成訴累。

               

              二、對守約方出租人可以進行法律救濟

                根據《合同法》中第九十七條之規定,合同解除之后,如果當事人尚未履行,則應終止履行;如果當事人已經履行,則應依據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀或者采取其他補救措施,而且其有權要求賠償損失。因此作為履行合同的守約方,可以依法要求違約方承租人承擔違約責任并賠償相關損失,使自己的利益不因合同解除而受到損害。

               ?。ㄒ唬┰诩s定違約金的情況下

               當雙方當事人在租房合同中約定了違約金時,一般情況下,法院應按照租房合同的約定計算違約金,且不主動調整,而在一審程序中經法院釋明后,當事人請求調整的情形除外。法院應根據《合同法》第一百一十四條之規定對當事人請求調整違約金的訴求予以裁判。

               ?。ǘ┰谖醇s定違約金的情況下

              當雙方當事人在租房合同中未約定違約金時,則在合同解除后,給出租方造成的損失應按照出租方的合理尋租期進行計算。在司法實踐中,法院通常會結合房屋位置、面積等實際情況酌情確定3~6個月的尋租期,而承租方則應當支付這期間的租金作為賠償出租方的損失。

              【判決】

              人民法院經審理后,依法判決被告退還原告房屋租金4723.97元。該判決現已生效,原、被告雙方均未上訴。

               

              【小結】

              通過以上案例分析及法院做出的最終判決,我們可以認識到在當事人雙方出現房屋租賃糾紛時,即使一方無過錯,另一方仍有權要求提前解除合同,但應對無過錯的一方進行適當的賠償。

               


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