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              上海房產律師:房屋被抵押時還能辦理過戶登記嗎?

              作者:上海房產律師    / 時間: 2020-03-17 16:38:51

              【案情】

              某公司將周某甲、周某乙、周某丙之父周某的房屋拆除開發重建,因種種原因在拆除時雙方未能簽訂房屋拆遷安置協議。

              開發竣工后,周某甲等三人繼承遺產搬進了現房屋并出租給他人經商。2015年,該公司將該房屋產權辦給了被告李某。2015年7月2日,三原告與該公司、李某達成《房屋拆遷安置和解協議》,約定由該公司將房屋安置給三原告,被告李某同意放棄該房屋的所有權,三原告支付4萬元給該公司,房屋產權證由公司和李某負責辦理給三原告,在協議簽訂后4個月內啟動辦證程序,其過戶、辦證等相關稅費均由三原告承擔。三原告于同日將4萬元補償款支付給了某公司,但至今某公司、李某都沒有協助三原告辦理該房屋的房地產權證過戶登記手續。2015年11月2日,被告李某與深圳市某小額貸款有限責任公司簽訂《抵押合同》,將該房屋為其借款提供抵押擔保,并于2014年11月7日在深圳市寶安區國土資源和房屋管理局簽訂了《深圳市房地產抵押合同》,同時辦理了抵押登記手續。

              三原告將某公司和李某訴至法院,要求二被告履行《房屋拆遷安置和解協議》,協助三原告辦理房屋產權過戶登記手續。

               

              【分歧】

              本案的爭議焦點為:涉案房屋已經辦理抵押登記,能否辦理房屋產權過戶登記。

               

              【案例分析】

              上海房產律師認為本案中的涉案房屋雖然已經辦理抵押登記,但二被告仍應該按照雙方約定為三原告辦理房屋產權過戶登記手續。具體理由如下:

              《中華人民共和國物權法》中第一百九十一條第二款之規定:“抵押期間,在未經抵押權人同意之前抵押人不得轉讓抵押財產,如果受讓人代為清償債務從而消滅抵押權的情形除外”。中華人民共和國建設部發布的《房屋登記辦法》中第三十四條之規定:“抵押期間,抵押人轉讓抵押房屋的所有權或申請房屋所有權轉移登記的,不僅要提供本辦法第三十三條規定的材料外還應當將抵押權人的身份證明及其同意抵押房屋轉讓的書面文件一并提交”?!渡钲谑型恋胤课輽鄬俚怯洍l例》中第五十條規定:“申請已抵押的土地房屋轉移登記,當事人不僅要提交原房屋產權證和土地房屋轉移證明,還要提交抵押權人身份證明及其同意土地房屋轉移的書面證明。”從這些規定可以看出,為了保護抵押權人的利益是設置抵押權制度的根本目,在沒有獲得抵押權人的同意的前提下,抵押的財產不得隨意轉讓。

               

              法律不僅堅持抵押權人利益優先保護,同時為了利益平衡和物盡其用以及兼顧抵押人和其他人利益的保護,《中華人民共和國物權法》中規定抵押人在于他人簽訂的合同中,作為負有辦證義務的一方未能依照合同依法履行自己應盡義務時,權利人要求義務人依約履行辦證義務的,人民法院應當依法對其訴求予以支持。因該義務人無法完善辦證條件,最終導致無法辦理房屋過戶手續時,權利人可基于雙方的合同約定請求對方進行損害賠償。

               

              本案中,三原告與被告某公司及李某簽訂的《房屋拆遷安置和解協議》是三方當事人的真實意思表示,合法有效,當事人各方均應依法履行合同義務。三原告已按合同約定向被告某公司支付了4萬元的補償款,被告某公司、李某應按照合同約定協助三原告將該房屋的房地產權證過戶登記到三原告名下。在履行的過程中,將涉案房屋進行抵押的李某,需要通過償還債務或另行提供擔保的方式來滿足涉案房屋過戶登記的需要。

              【法院判決】

              法院經審理后認定二被告應當履行合同義務,判決二被告協助三原告辦理房地產權過戶登記手續。

               

              【小結】

              通過對以上案例的分析及法院的最終判決,我們可以認識到即使房屋已經被抵押,但當抵押權人作為合同約定負有辦證義務的一方,未能依法履行自己的合同義務時,當事人有權要求義務人依約履行辦證義務,人民法院也應當對其訴求依法予以支持。

               

               


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