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              “學區房” 賣家戶口無法遷出 買家可否解除合同?

              作者:上海房產律師    / 時間: 2019-07-31 09:06:01

              【案例】

              王先生為了剛出生不久的孩子今后能夠進入和平里第一小學就讀,決定購買楊先生所有的位于東城區和平里一區的一套房屋。雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》后,王先生按約定支付給楊先生購房定金5萬元,楊先生配合辦理完畢房屋產權過戶手續。

              后來王先生發現該房屋內有案外人唐某的戶口。王先生認為,因該戶口的存在導致全家的戶口不能遷入,直接影響到今后孩子的入學,致使合同目的不能實現,遂請求法院解除合同并雙倍返還定金。

               

              【分歧】

              本案在審理過程中主要圍繞王先生能否以合同目的未能實現為由解除合同以及楊先生是否應該雙倍返還王先生支付的定金等問題存在不同意見。

               

              【分析】

              上海房產律師認為王先生不能以合同目的未能實現為由要求接觸合同,楊先生也不必支付返還其雙倍定金。具體理由在于:

              “學區房”作為商品房交易中的一大賣點,知名小學、初中學校劃定的服務片區內的住房受到一直家長們的熱烈追捧。然而“學區房”不僅是一個地理位置的概念,還包含戶籍、是否符合入學條件等其他影響因素。要想孩子能夠進入知名學校讀書,不僅房屋住所需要滿足就近原則,戶籍、入學資質等也是必不可少的條件。另外,隨著義務教育政策對入學條件的不斷修訂,然而由于各片區學校對政策的理解的不一致,導致了家長購買的“學區房”實際上并不一定位于真正的學區之中。

               

              在實際情況中,當買房人發現購買房屋并非“學區房”時,通常都會以無法實現購房目的為由起訴解除合同。處理這種案件時,法院應依據家長們的購房目的與雙方簽訂的合同具有的合同目的是否為同一法律意義上的含義,做出進一步地認定與判斷。

               

              合同目的與購房目的最大的區別在于,合同目的是一個法律概念而購房目的則不屬于法律概念,它是當事人的主觀目的。王先生主觀上的購房目的就是為了孩子能夠進入和平里第一小學就讀,然而合同目的是受房屋買賣合同的性質以及合同條款的共同約束,體現的是合同雙方對房屋買賣事宜達成的共同意思表示,如果在雙方對房屋買賣合同沒有就合同目的進行明確約定的情形下,合同目的應依據合同標的具有的性質進行確定,具體到本案中也就是依據交付房屋的性質進行確定。

               

              根據合同意思自治原則,當雙方合意約定將孩子落戶上學作為合同目的時,孩子落戶上學則可以被解釋為合同目的。如果王先生經與楊先生協商約定,所購房屋用于王先生之子入學和平里一小讀書之目的,保證王先生戶口遷入購買房屋,否則承擔違約責任等,王先生的購房目的與合同目的一致,可以依法維護自身的合法權益。然而王先生與楊先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中并未約定合同目的為孩子落戶上學,在此情形下,購房落戶入學作為與交付房屋相關的可期待的間接利益,不能解釋為合同目的。因此,王先生以合同目的不能實現為由主張解除合同不能成立。

               

              【小結】

              通過對以上案例的分析可以使我們認識到,家長們擬購買學區房時應明確掌握房屋的戶籍狀況、入學資質要求等,在簽訂學區房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致,例如就房屋原有戶籍的遷出期限、辦理方式、違約責任等做出詳細約定,若在約定的期限內出賣人不負責遷出戶口的,買房人有權解除合同并追究違約責任。


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