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              店面轉讓費如何返還?實際收益情況是關鍵

              作者:上海房產律師    / 時間: 2018-11-30 07:51:56

              【基本案情】

              江某承租他人位于某百貨商場L9、L10兩間門市房從事經營活動。在承租期限屆滿前,江某決定終止在此處從事經營事項,遂擬將該門市房轉讓他人經營。

              王某知曉上述門市房轉讓信息后,遂與江某聯系,意向受讓門市房從事經營,并于2014年8月11日給付江某定金10000元。2014年8月20日,王某與江某商定轉讓事項后簽訂《轉讓協議》一份,主要約定:1、江某向王某轉讓位于某百貨商場L9、L10門市房兩間,王某向江某一次性支付轉讓費110000元,另外2014-2015年L9、L10門市房租金由王某支付,于2014年9月15日前付清,江某不承擔任何L9、L10門市房的租金費用,若房屋未交造成的任何后果由王某承擔。2、江某允許王某任意轉讓,如房東不允許王某轉讓或要將L9、L10門市房收回,則江某將王某的門市房轉讓費110000元全部退還給王某。

              當日,江某將訟爭門市房交由王某從事經營。2014年9月,房主告知王某該房屋不再對外出租,并要求告王某于19日前遷讓?,F江某、王某因轉讓費事項產生爭執成訟。

               

              【分歧】

                  本案再審理過程中主要圍繞江某是否應該向王某返還裝讓費存在不同意見。


              【評析】

              上海房產律師認為江某應依據實際情況向王某返還部分轉讓費,具體理由如下:

               

               一般情況下,當事人簽訂的店面轉讓合同并沒有約定轉讓費用具體包含的費用項目,然而從法律性質上分析,店面轉讓是對合同權利、經營權利、品牌價值等各項權利的概況轉讓,作為包含多種不同性質的費用集合體的轉讓費具體包含以下三部分:1、有形資產的費用,即承租人對門面進行裝修而添附的固定物因固著于商鋪而無法收回投資成本,承租人可以選擇以轉讓費的形式從次承租人處獲得償。一些經營設備及余留商品的價值有時也被包括在有形資產費用范圍之內。2、無形資產的費用,即次承租人為商鋪獲得良好的經營環境、商業信譽、人脈資源、加盟許可、供貨渠道支付的費用。3、租賃期限,即次承租人為獲得剩余的租賃期限而向承租人支付的費用。

                根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中第七條的規定,作為市場發展過程中沿襲的行業交易習慣,當事人應該對店面轉讓費的支付要求予以遵守,且如果屬于雙方真實意思表示,法院應認定合同有效。但承租人對店面擁有的僅僅只是使用權,除當事人另有約定的情況,其轉租店面應當取得房東同意,否則可能承擔合同履行不能的法律風險根據法律中的權利與義務一致原則,承擔費用的前提是享有該費用所帶來的一定的價值,案件審理過程中應當重點區分店面轉讓費用具體包含有哪些項目,并考量具體項目的受益情況綜合認定返還店面轉讓費的比例。

               本案中,因次承租人王某未與房東就租賃房屋事宜達成一致,導致轉讓合同實際履行不能,故根據次承租人王某在轉租店面內經營時間的長短及裝修、經營情況等具體項目的實際獲利確定店面轉讓費在承租人江某及次承租人王某間的負擔比例較為公平合理。


              【判決】

               法院認為:江某、王某達成的轉讓協議,系雙方真實意思表示,亦不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,雙方應按該協議約定履行各自的權利義務。結合轉讓費的性質,綜合考量王某已經實際租賃使用的期限、江某此前進行了一定的裝修且經營使用狀況、王某在給付轉讓費之外另行給付租金等因素,法院酌定江某向王某返還轉讓費90000元。

               

              【小結】

              通過以上案例分析及法院的最終判決,我們可以認識到在認定店面轉讓費是否應該返還時,應根據案件中雙方當事人的實際受益情況確定各自負擔比例并以此確定返還金額。

               


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