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              擅自將房屋轉租是否一定可以解除合同?

              作者:上海房產律師    / 時間: 2017-10-15 11:36:34

              【案情】

              2016年8月29日,甲方小林與乙方老王簽訂《租房合同》一份,約定:甲方同意將一鋪面租給乙方作為商業超市使用。時間從2016年10月12日至2018年10月12日止。租賃期三年,租賃期每月租金2500元,乙方每月12日前交納該期租金。房屋押金5000元,租賃期間,乙方未經甲方同意,不得擅自轉租給第三方。如要轉讓,提前一個月通知甲方并征得甲方同意方可,如有違約,則賠付甲方房租2500元。租賃期間,雙方不得擅自終止合同。如需提前解除合同,甲、乙雙方均應提前45天通知對方,并經協商一致后方可終止合同。2016年10月1日,甲方老王與乙方孫某簽訂一份《租賃合同》合同,約定:甲方同意將鋪面的一部分租給乙方使用,時間從2016年10月1日起至2018年10月12日止。

               

              在老王與小林簽訂租賃合同之前,鋪面已被分割為兩個獨立的鋪面,上述兩份合同簽訂后,老王使用該鋪面的西側部分鋪面經營超市,良某使用該鋪面的東側部分鋪面經營體育用品。2016年11月小林對良某在此經營提出異議,現老王不同意解除雙方于2016年8月29日簽訂的《租賃合同》。

               

              小林訴至法院,請求:1、判令解除雙方于2016年8月29日簽訂的《租賃合同》;2、判令老王與良某退回鋪面;3、判令何支付小林違約金2500元。

               

              【評析】

              對老王是否存在轉租的行為,是否應給付小林違約金2500元的問題,老王在與小林簽訂《租房合同》后,又同第三人簽訂《租房合同》,將其租賃的門面的一部分轉租給良某,其存在轉租行為。雙方簽訂的《租房合同》,是雙方真實之意思表示,且未違反法律、法規強制性規定,屬有效協議,雙方須按協議約定全面履行自己的義務?,F老王違反《租房合同》的約定,將鋪面的一部分轉租給良某使用,故對小林要求老王支付違約金2500元的訴訟請求,應當以支持。

               

              對小林是否知道或者應當知道老王轉租,并在6個月內提出異議的問題,雙方簽訂的合同約定小林將鋪面租給老王作為商業超市使用,而老王自2016年10月1日將該鋪面的一部分轉租給第三人良某經營的是體育用品,此后一年,小林對老王的轉租行為未提出異議,小林稱其于2017年5月才發現老王轉租,不符合情理。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定:出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持?,F老王不同意解除告雙方簽訂的合同,故對小林要求解除雙方于2016年8月29日簽訂的《租賃合同》,不應支持。對小林要求老王與第三人退回鋪面的訴訟請求,也不應支持。

               


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