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              房屋增值拒過戶 法院判決不支持

              作者:上海房產糾紛律師    / 時間: 2014-03-07 12:39:09

                提示:未辦理房屋過戶手續的,如一方翻悔違約并無正當理由的,而協議又能夠履行的應當繼續履行

                【案情】

                蔡某和陳某于2009年6月8日簽訂了一份《房屋買賣合同》,合同約定由蔡某將自己擁有的一棟占地60㎡的三層磚混結構的房屋以38萬元賣給陳某,并由陳某先交五5萬元定金。同時約定由蔡某協助陳某辦理房屋過戶手續后將房屋交付給陳某使用,待陳某入住后即付清房款。合同訂立的當天,陳某按約定將定金支付給蔡某。

                蔡某的房屋規劃入了城鎮擴建范圍,房屋要變成門面房,故該地段的房屋價格大幅度上漲,蔡某后悔將房屋賣給陳某,拒絕去辦理房屋所有權轉移手續,陳某多次找蔡某協商,催促蔡某盡快履行合同、辦理過戶手續并交付房屋。這時蔡某明確表示要反悔,不愿再履行原來訂立的房屋買賣合同,并主動提出可以按法律規定雙倍返還陳某交付的定金。

                因雙方協商未果,陳某于2012年1月8日將蔡某告上宜州市法院,請求法院判令蔡某繼續履行合同。

                【評析】

                本案雙方爭議的焦點就是房屋買賣合同訂立后,出賣方返悔,他應當承擔什么民事責任的問題。涉及的法律知識是:在房屋買賣合同中債權行為和物權變動是統一的還是互相獨立的。

                《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第85條規定:財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移,一方翻悔并無正當理由,協議又能夠履行的,應當繼續履行;如果協議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任。這說明財產所有權的轉移與否,并不能影響雙方協議的效力,該項規定當然也適用于房屋買賣合同。

                所以,在司法實踐中,只要房屋買賣合同雙方意思表示真實且不違反法律規定,那么就是有效的合同,如果出賣方反悔,拒不辦理房屋產權過戶登記手續的,其結果僅僅是不發生物權的變動,但所有權沒有轉移并不影響合同債權的成立,買方可以依據買賣合同要求賣方繼續履行買賣合同,而由賣方協助辦理房屋產權過戶登記手續。當然,在本案中的原告具有選擇權,他即可以要求被告繼續履行合同也可以要求被告雙倍支返還定金,無論原告選擇哪一種救濟方式法院都應當支持。

                【判決】

                合同雙方當事人就房屋所有權的轉移已達成協議,但簽訂合同并沒有辦理過戶登記手續的,即該房屋的所有權未發生轉移,但是并這不影響合同的效力,買賣雙方的債權債務關系依然成立。故法院判令被告交付房屋辦理過戶手續。

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